En un año tan difícil como este 2020, atacados duramente por el COVID19, las comunidades de vecinos deben contar con el asesoramiento profesional de un administrador de fincas a la hora de la aplicación de todas las normas sanitarias necesarias para la reducción de los contagios entre los más cercanos; no puede dejarse a la opinión de cada vecino y de sus intereses particulares. Tuvimos el ejemplo claro el pasado verano con la aplicación de la normativa en las piscinas comunitarias y la difícil aplicación de esta, nunca bien entendida por los vecinos más interesados en el disfrute de su ocio antepuesto a su salud.
El administrador de fincas en Madrid es el profesional que se encarga de gestionar los asuntos financieros, legales y técnicos necesarios para el mantenimiento y gestión económica de una comunidad de vecinos, liberando de esta tarea tan farragosa al presidente de turno, que no siempre tiene el tiempo necesario para ello.
Hoy en día, muchas comunidades de propietarios tienen contratados los servicios de un administrador de fincas, fundamentalmente porque ofrecen la seguridad de que todos los asuntos relacionados con la gestión de la finca van a ser manejados de una manera profesional por una persona con los conocimientos necesarios, y porque ahorra muchos quebraderos, incomodidades e inclusos posibles situaciones incómodas entre vecinos.
Pero ¿Cuáles son las tareas que debe asumir el administrador de fincas? La ley de propiedad horizontal es muy clara en este sentido:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
- Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
- Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
El administrador de la propiedad debe ser responsable de administrar la finca y facturar sus honorarios de acuerdo con los vecinos y de acuerdo con lo fijado por la ley y su colegio profesional. Además, sus deberes también incluyen garantizar la protección adecuada de la propiedad y su correcta adaptación a las normas de seguridad, higiene y funcionamiento.
El administrador de la propiedad debe actuar como administrador de la comunidad, por lo que será el responsable del control de los proveedores, como empresas de limpieza, mantenimiento y seguridad, seguros, bancos, posibles tributos públicos, buscando siempre el mejor servicio y precio. Además, como gerente, también se desempeña como jefe de personal, por lo que tiene que preocuparse por si las relaciones laborales entre la comunidad y sus trabajadores están funcionando con normalidad. Siempre recomendará aquellas empresas o técnicos que resulten más ventajosos en cuanto a calidad y precio.
El administrador de fincas también puede asesorar a la comunidad, o específicamente a algún vecino en temas como alquileres y ventas, y sus renovaciones y contratos, traspasos, tasaciones, obras y modificaciones en los domicilios, entre otros.
Muchas veces las juntas de vecinos pueden acordar asuntos con desconocimiento de la ley, por lo que el administrador tiene que asesorar a la Junta de Vecinos para que se cumplan los requisitos legales, o la toma de decisiones sobre las acciones legales a tomar para asegurar la recuperación de los morosos, tema muy recurrente en muchas comunidades de propietarios. Igualmente debe velar por que la comunidad cumpla con las últimas obligaciones financieras y en materia de impuestos, catastro, etc.
Muchas veces las comunidades contratan al personal de limpieza y mantenimiento a título personal, y no a una empresa, por lo que el administrador debe encargarse de la gestión de contratos, alta y baja de la seguridad social, tratamiento de incapacidad temporal por enfermedad, siempre dentro de lo fijado por la legislación en materia laboral.
Resumiendo, el administrador es ese profesional que evita desvelos y preocupaciones a la comunidad de vecinos, y personalmente a la presidencia de la misma, un cargo que nadie quiere, pero siempre acaba tocando rotatoriamente a todos los vecinos.
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